Optionen bei einer Scheidung

Besitzen Sie zusammen mit Ihrem Ehepartner oder Ihrer Ehepartnerin eine gemeinsame Immobilie, stellt sich nach der Trennung – spätestens mit der Scheidung – die Frage, wie damit zu verfahren ist. Es gibt eine Reihe von Optionen und Konstellationen, die in diesem Beitrag genauer beleuchtet werden.

Eigentümer oder nicht?

Vorab: Bei einer Trennung oder Scheidung muss zunächst ermittelt werden, wer überhaupt Eigentümer der Immobilie ist. Die Tatsache, dass das Darlehen von beiden Partnern bezahlt wird, sagt nichts über den Eigentumsbesitz aus. Irrelevant für die Besitzverhältnisse ist auch, wer wie viel Eigenkapital eingebracht hat. Ausschlaggebend ist einzig und allein, was im Grundbuch angegeben ist. Sind beide als Eigentümer eingetragen, können nur gemeinsame Entscheidungen getroffen werden!

Falls Sie nicht im Grundbuch als Miteigentümer stehen, aber dennoch eine finanzielle Investition (wie z.B. Eigenkapital oder ein Baugrundstück) zum Erwerb, Bau oder Unterhalt der Immobilie beigesteuert haben, gelten diese Beiträge als Schenkung oder Beitrag zum Familienunterhalt (sofern nichts anderes vereinbart wurde). Allerdings hat Ihr Partner dadurch einen Zugewinn erzielt, der bei einer Scheidung durch den Zugewinnausgleich berücksichtigt wird. Zur Erklärung: Der Zugewinn bezieht sich auf den Gewinn, den ein Ehepartner während der Ehezeit erwirtschaftet. Wenn einer der Partner mehr Zugewinn erzielt als der andere, muss er die Hälfte der Differenz als Zugewinnausgleich an den Partner mit dem geringeren Zugewinn entrichten.

Im Idealfall legen Sie den Zugewinn im Einvernehmen mit Ihrem Ehegatten in einer Scheidungsfolgenvereinbarung fest.

Eine Hand voll Optionen

Eine allgemeine gesetzliche Regelung gibt es nicht, was mit dem Haus oder der Eigentumswohnung bei einer Trennung und Scheidung geschieht. Wenn sich also herausgestellt hat, dass Sie und die von Ihnen geehelichte Person gemeinsame Eigentümer sind, müssen Sie sich hinsichtlich des weiteren Schicksals der Immobilie einigen. Andernfalls wird eine der Optionen gerichtlich erzwungen.

Wenn sich ein Ehepaar dafür entscheidet, ihre Immobilie zu verkaufen, ist es ratsam, vorher mit einem Steuerberater Rücksprache zu halten. In manchen Fällen kann sich der Verkauf steuerlich negativ auswirken und die Vermietung der Immobilie wäre daher die bessere Option. Allerdings sollte gut überlegt sein, ob die Vermietung tatsächlich praktikabel ist: Beide Eigentümer sind gemeinsam für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich und dies könnte Konfliktpotential mit sich bringen.

Sollte sich einer der Geehelichten dazu entschließen, im Haus zu bleiben (z.B. mit den gemeinsamen Kindern), sollte derjenige, der die Immobilie weiter nutzt, Alleinbesitzer werden. Wenn er imstande ist, den „Ausziehenden“ auszubezahlen, sollte er dessen Anteil am Eigentum erwerben und kann dann die Besitzrechte übertragen bekommen.

Nach einer Trennung oder Scheidung ist es auch möglich, dass die Eheleute bzw. Ex-Partner weiterhin in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben. Sofern die Räumlichkeiten sich entsprechend aufteilen lassen (z.B. zwei Doppelhaushälften), sollten die Bedingungen in einem notariell beurkundeten Vertrag festgehalten werden.

Keine Einigung in Sicht?

Die Teilungsversteigerung ist eine Möglichkeit, wenn keine Einigung der Miteigentümer erfolgen kann. Dabei wird Ihre Immobilie öffentlich versteigert. Grundsätzlich steht es jedem Geehelichten frei, einen entsprechenden Antrag beim Amtsgericht zu stellen.

Eine Teilungsversteigerung hat meist den Nachteil für die Eheleute, dass sie mit hoher Wahrscheinlichkeit einen Erlös erzielen, der deutlich unter dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie liegt.

Eine besonders schlechte Lösung! Eine leerstehende Immobilie muss trotzdem unterhalten werden. Wird sie im Winter nicht geheizt, schädigen Kälte und Feuchtigkeit die Bausubstanz und mindern fortlaufend den Verkehrswert und damit die Verkaufbarkeit der Immobilie.