Eine Immobilie mit mehreren Hinterbliebenen zu erben ist in vielen Fällen eine Herausforderung. Es kann aber natürlich auch von Vorteil sein. In unserem Blog beleuchten wir die unterschiedlichen Aspekte dieses Themas.
Wenn mehrere Angehörige Vermögenswerte erben, dann bilden sie (gemäß § 2032 Abs. 1 BGB) eine Erbengemeinschaft. Heißt im Falle einer geerbten Immobilie: Die Wohnung oder das Haus wird gemeinschaftliches Eigentum der Miterben.
Welche Rechte und Pflichten hat ein Miterbe?
Die Erbengemeinschaft muss eine Immobilie immer gemeinsam verwalten, ganz gleich wie hoch der Anteil eines Miterben ist. Die Gemeinschaft ist zur Instandhaltung der Immobilie und zur Deckung laufender Kosten verpflichtet. Welche finanziellen Verpflichtungen genau mit einem Erbe einhergehen, können Sie in unserem Beitrag Immobilienerbe – Fluch oder Segen? nachlesen.
Ebenso müssen sich die Miterben gemeinsam einigen, wie sie mit der Immobilie verfahren wollen. Jeder der Miterben kann fordern, dass die Erbengemeinschaft aufgelöst und das Vermögen aufgeteilt wird. Dieser Vorgang wird als Erbauseinandersetzung bezeichnet, die beispielsweise durch einen Testamentsvollstrecker oder das Nachlassgericht übernommen wird. Bei Immobilien kann sich dieser Vorgang etwas problematisch gestalten, da sie nicht einfach geteilt werden können.
Folgende einvernehmliche Möglichkeiten im Rahmen der Erbauseinandersetzung kommen für die weitere Verwendung des Hauses oder der Wohnung in Betracht:
1. Ausgleichszahlung und Selbstnutzung durch einen Erben
Sollte eine Person aus der Erbengemeinschaft die Immobilie übernehmen wollen, muss sie die anderen Erben entsprechend Ihrer Anteile und dem Verkehrswert des Hauses ausbezahlen. Hierzu empfiehlt es sich, zunächst ein Wertgutachten des geerbten Anwesens zu erstellen.
Die Abkauf-Vereinbarung sollte schriftlich, in einem notariell beurkundeten Vertrag, festgehalten werden, um Rechtssicherheit für alle Beteiligten zu gewährleisten und Streitigkeiten zu vermeiden.
Die Option des Kaufs setzt natürlich voraus, dass der Erwerber über ausreichend finanzielle Mittel verfügt (oder einen Kredit aufnimmt), um die anderen Erben angemessen auszuzahlen. Mit der Auszahlung wird die Erbengemeinschaft beendet.
2. Das Haus als GbR vermieten
Die Erbengemeinschaft kann sich dafür entscheiden, das Haus zu vermieten. Es empfiehlt sich, einen Gesellschaftsvertrag abzuschließen, der die Gründung einer geschäftsfähigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) bestätigt. Diese GbR hat dann die Möglichkeit, Mietverträge abzuschließen. Die Mieteinnahmen werden gemäß den Erbanteilen an die Erben verteilt, aber es können auch individuelle Vereinbarungen getroffen werden.
Hinweis: Die Erbengemeinschaft bleibt durch den Vertrag für die gemeinsame Nachlassverwaltung zuständig. Dies kann auf Dauer problematisch werden.
3. Hausverkauf durch die Erbengemeinschaft
Wenn sich alle Erben in Bezug auf den Verkauf der Immobilie einig sind, dann können sie an eine dritte Partei veräußern und den Erlös entsprechend ihres Erbteils aufteilen. Dies ist eine effiziente und unkomplizierte Lösung für die Erbengemeinschaft! Denn diese Variante bietet den Vorteil, dass die Erbengemeinschaft schneller aufgelöst wird und die Nachlassverwaltung dadurch schneller abgeschlossen ist. Auch entfällt der finanzielle Aufwand, den ein längeres Innehaben des Hauses mit sich bringen würde, und das Haus behält seinen Wert.
